北青网房产蒋举 辰光
张阿姨的老伴时常到邻居家的别墅前溜达，看开发商是否带人来看房
季女士不愿直面镜头。据其他业主提供的材料显示，2003年开发商就已被有关部门允许补办手续，但一直没动静
买房成“负婆” 53岁空姐还得飞
季女士以前认为住别墅是居家的最高境界，但买双旭花园的别墅，却让她倾家荡产。
入住别墅5年多后，开发商以售房手续不全为由起诉要求确认合同无效，并胜诉。已将房子卖给他人的季女士因此被买房人起诉，背上120万元债务，而自己当初的买房款和损失开发商却迟迟不给。
53岁的季女士是名空姐，为了还债，她不得不坚持着继续飞，“1万多的工资几乎都被法院划走，只剩按北京市最低生活标准算出来的1000多元生活费。”
日前，她向记者讲述了她的遭遇。
买下别墅
卖单位分配房 买双旭花园别墅
2002年底，季女士在燕莎友谊商城附近遇到派发宣传资料的双旭花园销售员。
季女士说，宣传单上印的“现房别墅”很吸引人，当时双旭花园的价格也比周边的项目便宜，位置又在双桥东路，满足了从小就在朝阳生活的她的“地缘情结”。
但随后到双旭花园看房，却令季女士有些不满意，“已经入住的业主东搭西盖，整体风格很不统一”。
对此，双旭花园的销售人员当时称，这正是他们的特点：业主可以根据喜好随意改建外立面，比如把平台改成卧室、把院子改成厨房，物业不会管。
销售人员的话让季女士没再犹豫。2002年12月，她与双旭公司签订《北京市内销商品房买卖合同》，买了一套双旭花园的联体别墅，建筑面积210平方米，总价71万元。季女士说她后来才明白，这些房子根本就不符合规划，所以没人会管业主是否随便搭建。
卖房时 开发商称“你摊上官司了”
合同约定，开发商北京双旭房地产开发有限责任公司协助季女士在一个月内办下银行按揭贷款，“这点开发商也确实兑现了。”纪女士办完银行按揭贷款后，正式入住，并对房屋进行了装修和搭建，“首付和装修的钱是我把单位分的一套两居室卖掉，再加上积蓄才凑够的”。
季女士说，当初合同还约定，自签订协议之日起18个月之内，开发商为购房人取得房屋所有权证。但直到2007年，入住5年多后，季女士的房产证仍然没办下来。
其间，季女士得知了开发商卖房时“五证”不全的事，“也就是说他们根本没有申领房产证的资格。”
随后，季女士想到卖房。朋友告诉她，在房产证取得前卖房，要经开发商同意，三方一起去房管局办手续。于是季女士带着有意买房的闫先生找到了开发商。
负责接待他们的双旭公司办公室主任张女士称，想办过户，必须先还清贷款，结清物业费、水电气等费用。
于是2007年10月，闫先生交给了季女士78万元，季女士用这笔钱还清了银行贷款和物业、水电气等费用，又去找开发商。可此时办公室主任却说：“别着急，你摊上官司了！”
这时季女士才知道，开发商要以“房屋买卖合同无效”为由起诉她。
连环诉讼
开发商起诉合同无效 法院支持
认为开发商只是在吓唬人，于是2008年1月，季女士和闫先生签订了房屋买卖合同。2008年4月，闫先生入住别墅。
但之后季女士却真的收到了开发商的起诉传票。双旭公司一方称，由于没有销售许可证，双方的买卖关系违反了法律规定，故要求法院确认买卖关系无效，季女士从房子里搬走。
“我不卖房，开发商也不急着告我；我把贷款余额都交清了，却被他们告上法庭。”法庭上季女士称，房子当初虽然缺手续，但经她了解，开发商后来向有关部门交了罚款，可以去办后续的手续。
季女士认为，正是由于开发商不积极履行，导致销售许可证至今办不下来，开发商以此为由主张合同无效没有依据。
2008年12月，法院经审理认为，违反法律、法规的强制性规定的合同无效。开发商售房时未取得合法的商品房销售资格，且未完成补办，无效的民事行为不发生法律效力，一审判决买卖合同无效，判令季女士返还房屋。
后季女士上诉。但在2010年8月，法院终审维持原判。
法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同无效。双旭公司在没有取得商品房预售许可证的情况下售房，故合同无效。
房钱两空 还背上120万债务
2010年，执行法官到涉案别墅张贴了执行公告。之后，双旭公司要回了房子。这也让季女士背上了又一起官司。2011年，新买家闫先生将季女士诉至法院，要求其返还购房款并双倍返还定金、赔偿各种损失。
法院最终判决季女士返还购房款78万余元并赔偿损失42万余元，季女士一共需要支出120万元。
闫先生交来的78万购房款，她已经用于偿还银行贷款；整个诉讼期间她虽然也起诉了开发商要求赔偿损失，但自己当初交的买房款和相应损失，开发商却一直没还给她。于是，这120万元季女士还不起了。
执行法官根据闫先生的申请，对季女士的财产进行强制执行。法院每个月从航空公司的财务账户内，直接划走她的薪水，只留下按北京市最低生活标准算出来的基本生活费。
艰难处境 为还债 53岁空姐还在天上飞
“不能不飞，那样收入就太少了。”季女士告诉记者，像她这样的年纪，按航空公司的政策早就可以退休了，或在地面上做些行政工作。但自己为了能够有足够的收入交执行款，还在坚持飞。
2002年买房时，季女士处于离婚单身状态，如今她和女儿住在现在丈夫的一套小两居里。
季女士说，自己每月工资的1万多块基本被法院自动划走，只留下本市最低生活标准的一点钱。几个月前北京市上调了这个标准，但也仅有1000多元，加上老伴不到4000元的工资及女儿的3000多元工资，可支配的收入很少，买化妆品、旅游、买名牌服装这些季女士说她想都不敢想。
记者又问，以53岁的年纪还在天上飞，同事和乘客怎么看？
季女士说对此她还很欣慰，“大家不仅不嫌我岁数大歧视我，反而更关照我。一起飞的那些小姑娘、小伙子，个个都特照顾我，抢着干活，不让我动手。”
季女士说，飞行中，有些乘客和年轻空姐发生争执后，自己一出去，生气的乘客都是先一惊，然后盯着她看，最后说：“没事儿，跟您的空姐逗着玩呢。”
身体已吃不消 坚持干到60岁也难还清债
但季女士也表示，服务乘客，年龄大没问题，但自己身体现在确实有些吃不消了，“空姐的工作需要反复倒时差，很耗人”。
“我现在有两个精神支柱。一个是我有个好工作，另一个是我有个好女儿。”记者采访中得知，季女士的女儿怕妈妈不能承受打击，把忙工作之外的一切时间都用来陪妈妈。考虑到母亲的个人账户是被执行状态，女儿用自己的名字办了张信用卡给她，还说“您别舍不得买东西，拿我的钱买”。
结束采访之前，记者和季女士一起算了笔账。如果开发商不退房款并赔偿她损失，她即使飞到60岁，还是还不清背着的这些债。本版文/记者 蒋举 辰光
手续早能补办开发商10年没动静
双旭花园的开发商北京双旭房地产开发有限责任公司“五证”不全卖房多年，2003年就接受过罚款，有关部门也允许其补办手续。但时至今日，该公司仍没补办。
近年来，开发商又以“手续不全”为由，陆续将业主们起诉，要求确认当初的买卖合同无效。而根据法律规定，没有销售许可证等证件的房屋买卖合同无效，业主应退房。
打官司胜诉收回房屋后，开发商加价将房子卖出。而如今，房价已从2002年的4000元单价，上涨到3万元每平方米。
有律师向记者分析说，开发商的做法系故意为之，初衷多半与近年来北京房价上涨快有关。
众人遭遇
买房7年后“被腾退” 奋斗归零
双旭花园的房子从1997年开始销售。至今，开发商与业主之间的诉讼已达近百起。
2006年至今，开发商起诉业主要求确认合同无效的案件有20多起，绝大多数得到法院支持。也就是说，和季女士有相似遭遇的还有20多名业主。
据业主介绍，双旭花园项目由220套公寓和230套别墅组成。除了别墅业主，还有购买小区公寓的人也吃了官司。
2001年，身为北漂、30出头的韩先生在双旭花园买了一套99平方米的两居室，总价193050元。2008年他被开发商起诉，法院最终判决合同无效，开发商退还房款，韩先生腾房。
赢了官司的开发商随后提出强制执行申请。一天韩先生正在上班，邻居打来电话：“法院来人了，把你的东西都弄到楼下了。”韩先生自此又退回到了过北漂的生活。他感慨，“那套房子被收回，意味着他在北京那些年的奋斗都归零了”。
想交齐房款没人收 怀疑对方“挖坑”
和季女士、韩先生遭遇同样的，还有程小姐。2005年4月，她签合同买下了一 套联排别墅，第二天拿钥匙入住。房子总面积210平方米，总价82万元。首付款25万元，其余的57万元，程小姐是找的银行按揭。
但贷款一直办不下来。跑这事的程小姐父亲说，女儿是某公司高管，收入水平肯定符合条件，贷款办不下来的原因就是开发商手续不齐。
眼看贷款下不来，程先生筹了现金找开发商交款，这时发现售楼处撤了，留守的物业人员给了他一个“总公司”的地址。
他带着钱找上门，却被告知“领导不在没人敢收”。程先生跑腾了几次，可就是没人出面收他这钱。
“我当时带的是银行卡。有个老哥，直接让两个儿子带着几十万现金赶了过去，一样交不成钱。”他说。
“他们就是在挖陷阱！”终于，其他业主遭遇的倒霉事，也轮到程小姐身上。2012年，双旭房地产公司起诉程小姐，要求确认合同无效，程小姐返还房屋。
被起诉后，程先生一直怀疑，双旭花园项目不是违章建筑，只是开发商不补办销售许可证，然后又以没有销售许可等理由起诉业主，然后收回房屋，加价再售。
暗查真相
收回房子 开发商加价卖掉
程先生听邻居们说，开发商把收回来的房子加价出售，现在售楼处正在卖房，可能就是法院判决“合同无效”的那几套。2012年3月31日，他找了位律师一同前往售楼处。
他说，当时售楼员反复核实他们的购房意图和信息来源。随后，他给记者提供了当时的录音。
“初次过来，还是来过？”“您怎么找到这地儿的？”售楼员问。
程先生跟售楼人员表示，自己是慕名而来的，想买别墅，希望先看看项目的手续。
“（项目是）现房，其他证都应该有，就是那个房产证没有办下来。但是，如果我们签合约的话，合同里可以写明是4年之内给你把产权证办下来。”售楼员说。
程先生提出想看几个房源。售楼处立刻派一名叫崔勇的男性工作人员带着他们进入小区。
被起诉的业主都互相通着气，每个人都对“难友”的情况非常了解。不出程先生所料，售楼员给他们看的第一套房子，就是打官司收回来的，并且还是用原来的手续出售。
随行律师站在房子前面问：“怎么觉得像别人住过的吶？”
叫崔勇的人称：“这是人家买了，买了之后没交齐钱，现在又收回来了。”
之后，崔勇又带着程先生看其他房子。其间，崔勇用手指着一套房子说：“这套也很快就可以卖了。”
“他说的是我女儿的房子，我故意从这里走，就是想看他怎么说。”程先生说。
2013年11月，开发商胜诉。程先生算了笔账：如果开发商收回了房屋再售，总价可以卖到390万元，是女儿买别墅时价格的近5倍。
邻居义务“巡逻” 阻止开发商再卖房
记者在园区里采访时，遇到程小姐和季女士的邻居张阿姨。老太太70多岁的年纪，是自发地在院子里“巡逻”的，“看到卖房的人带人来看房，我就去告诉人家这房子有纠纷。”张阿姨说，自己就是不能让开发商再把房子卖出去。
张阿姨说，她知道如果不团结起来阻止开发商，被告的位置，早晚轮到每一个业主。
3月13日记者再次到园区探访，却没见张阿姨，一位头发花白的老人出现在了张阿姨常溜达的房子前。
老人是张阿姨的老伴。张阿姨因为有事这几天不在家，老伴便接她的班，继续站岗“看守”邻居家的房子。
延伸采访
2003年就能补手续 至今未办
就业主指责双旭花园开发商拖延办手续一事，记者展开调查。
商品房买卖，需要“五证齐全”。所谓“五证”，是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售（预售）许可证。
在双旭公司与业主季女士的(2010)二中民终字第3067号判决书中，法院在“经本案查明”部分提到：
“双旭花园项目原为违法建设项目，1997年11月，北京市建设工程项目执法监察领导小组决定对双旭花园项目的占地及建筑进行罚款，在处罚落实的基础上，由有关部门分别予以补办合法手续。”
“双旭公司除已取得国有土地使用证及建设用地规划许可证外，北京市规划委员会、北京市朝阳区教育委员会已同意其补办规划及相关手续、北京市人民防空办公室已同意其易地建设人防建筑、北京市园林局及北京市公安局公安交通管理局已对该项目分别作出了绿化补偿费审核意见书和居住项目交通规划设计审核意见函。”
“后本院向北京市规划委员会进行核实，该委答复：从该委2003年5月《关于同意补办规划手续的函》看，双旭公司开发的项目在当时是可以补办手续的，但当时双旭公司并未补办。”
“根据2006年的相关通知，涉讼项目是否能够办理相关手续需要一事一议。”
在法院2013年11月10日作出的双旭公司与程小姐的一审判决书中，法院认定，“双旭项目已经取得了国有土地使用证及建设用地规划许可证，但至今未取得开工证、预售许可证。”
记者日前了解到，目前开发商仍未取得开工证和预售许可证。
集中诉业主
被指借法律收房挣差价
据了解，双旭花园的别墅，2002年时价格不超过每平方米4000元；如今，周边别墅的市场价在4万元。由于双旭花园纠纷太多，正规中介均没有交易例子，但业主私下交易的价格，也在每平方米3万元。
办理过大量房地产纠纷案件的北京安衡律师事务所主任潘泽河对记者表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
潘律师告诉记者，这个规定，意味着开发商一定程度上占据了合同是否被确认有效的主动权。
记者发现，2008年前的案子以业主起诉开发商退房为主，2008年以后开发商开始集中起诉业主，要求确认合同无效。
潘泽河律师分析说，2008年后开发商的做法，与近年来北京房价上涨很快有关。“故意不办手续，利用法律规则把房子要回来，转手一卖能大赚差价。北京市场房源紧张，售房手续即使不齐，房子也有人买。”
给违法楼盘办按揭
银行被指是“帮凶”
双旭花园的业主相当一部分成功办理了贷款。但按照目前的法律规定，“五证”不全的房子是不能办理按揭的。
季女士抱怨：“我就是被这个思想误导了。”她拿出贷款合同给记者看，房贷银行是四大国有银行之一。
但纠纷发生后，一些业主也被放贷银行起诉，要求解除合同并全额支付余款。业主辩称银行不合理贷款，伙同开发商欺诈，但说法不被法院认可。
记者致电该银行信贷部门咨询此事，该行没给出明确答复。该行一位工作多年的员工透露，近十年前，房地产方面的法规不健全，只要开发商提供了足够的担保，银行也可能会放贷。
双旭律师：联系不到人
截至记者采访结束之前，一直无法联系到双旭房地产公司，售楼处用一把钢丝锁锁住玻璃门，物业公司也不提供开发商的信息。
最后，记者通过法院的判决书，找到了韩先生一案开发商一方的代理人彭彦律师，彭律师称自己也无法联系到开发商，公司已经没人了，“老板去了台湾”。
最新进展
认定合同不必然无效
高院裁定提审
据《法制晚报》记者了解到，一位姓付的业主被起诉后，官司经历了二审还是被判解除合同。后付先生向北京市高级法院申请再审。
北京市高院认为，双旭房地产公司虽未取得涉案商品房预售许可证，但不必然导致商品房买卖合同无效。2013年12月6日，法院裁定提审此案，其间中止原判决的执行。
这是双旭花园系列纠纷案中，唯一一起被高院提审的案件。虽然提审还没有结果，但被很多业主视为彻底解决问题的一缕曙光。
