北青网房产张媛 崔陆鹏
随着金茂悦开盘，枫丹壹號、国锐金嵿样板间开放，上周末的亦庄楼市热闹非凡，作为北京新兴的高端住宅区，亦庄可谓点燃了2014年区域交易的第一把火，虽然各个项目售楼处人气爆棚，但开发商却感叹，蓄客量大不如去年。
亦庄不过是北京楼市一隅，在去年地价高启的背景下，为了保住利润，部分中高端住宅甚至采用“设备拆分”的方式来顺利获得预售证。然而，总体房价的上涨带来的蓄客下降，已经让开发商陷入两难境地。
业内人士预测，土地价格不断攀升导致刚需、改善类产品价格触顶，加之自住型商品房对刚需、刚改类产品的冲击，二季度北京房地产市场仍将以跑量为主。
探访
人气爆棚蓄客却不旺
上周六，位于亦庄核心区的融创旗下高端住宅枫丹壹號二期样板间开放。记者来到售楼处，着实被眼前的人气吓了一跳。停车场车位已满，通往售楼处的路上不断有看房人一家大小贯穿其中，而在销售现场，更是人声鼎沸。 “一上午接待了大约200组客户！”销售人员对记者解释，由于接待工作繁忙，人手不够，枫丹壹號的实习工作人员都被拉来上场。
此时，与枫丹壹號相隔不远的亦庄金茂悦，尽管此次开盘的户型都是140平米以上的大户型，却依然吸引了200余组客户抢购。据项目给出的数据，其此次开盘的新房三个小时内即“售罄”。
不过，记者调查发现，尽管眼下亦庄区域一片欣欣向荣，荣耀的背后却蒙上一层阴霾。
“今年的市场已经大不如去年了！”亦庄某项目营销总监私下对记者解释，去年该项目根本不用在媒体上做什么广告，只要告知购房者要开盘了，房子就不愁卖。而今年，显然不是这样。当记者询问另外一个新盘负责人蓄客状况时，该负责人从牙缝中勉强挤出几个字“还行吧”。随后，他向记者坦言，要完成今年的销售任务，眼下看压力还是很大的。
要问去年亦庄的市场有多火爆，从位于亦庄核心区的某老牌项目就可窥见一斑。该项目去年销售最好的一个月的销售额就高达六七亿元，而今年则显出疲态，去年年底入市的产品至今仍未完全去化。
开发商“拆分设备”保价
销售未达预期，房企不得不平价跑量，然而在采访中记者发现，包括金域东郡在内的两个改善项目，由于不愿“贱卖”，采取了“拆分设备”出售的新招数。
“我们的产品价格在3.5万元/平米，由于配装了生态空调、新风系统等设备，您购房时需要同时交付这些设备的费用，价格为3000元/平米。”某项目售楼处销售人员告诉记者，由于这些设备为统一配装，交房前就已安装好，因此这部分费用购房人必须支付。
记者从北京市住建委网站查询到，该项目于3月29日获取预售许可证，获批价格为3.5万元/平米，拆分设备后均价接近3.8万元/平米。
一位不愿透露姓名的营销总监告诉记者，此情景颇有去年“拆分精装”之风，即买房人要买房子，除了毛坯房的买卖合同，还要绑定签一个事实上的精装合同，本质上是行涨价之实。然而，去年楼市上扬购房人不得不接受这种霸王条款，今年楼市预期难测，购房人是否买账犹未可知。
对此，记者向北京市住建委发出采访提纲，截至记者发稿时，仍未得到住建委相关回复。
调查
价格触顶 购房人难接受
对于亦庄区域蓄客、销售情况不理想的现状，很多开发商都说不清到底是为什么。
“自住房的大量上市似乎对我们有些影响，但是理论上讲，亦庄区域内大多数是改善型的中高端项目，与自住房的客户群体并没有太多重合。”某项目负责人分析说。
“房价上涨太快了，市场容量是有限的。”亦庄区域内另外一家开发商负责人如此解释目前的状况。据记者了解，去年亦庄新盘上市时，均价在3.5万元左右，而首开、融创等多个房企在亦庄区域内频频拿下的高价地不仅让自己的项目价格有了上涨的理由，更是带动了周边二手房价格的普涨，如金地格林小镇的房价也已经奔向三万元。
由于拿地价格太贵，开发商必须涨价销售，所以半年过去，亦庄区域内的新盘价格已经普遍奔向四万。而按照目前销售的户型面积，一套房子销售的最低价格也要接近400万元，购房者对此价格的接受恐怕还要假以时日。
自住房锁定大量刚需客
除了房价触顶的预期之外，自住型商品房入市对普通商品房的冲击，则是宏观调控对房价上涨的一道枷锁，锁住了大部分刚需购房人出手的动作。
21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰表示，北京郊区刚需楼盘确实面临非常尴尬的境地，如果定价超出自住型商品房较多，购房人就会抛弃刚需商品房，转身去自住房那里排队，项目就将面临滞销的困境；如果定价与自住型商品房相近，势必大幅牺牲利润。而今年房地产市场有太多不确定性，建议开发商还是出货为上，尽快回笼资金。
对此，万通地产北京区域总经理宋永飞在接受记者采访时表示，现在自住房和商品房的矛盾在于，不是自住房解决了多少人的住房问题，而是锁定了很多人的购房资格，这对于开发商是致命的。
“目前，北京市推出7000余套自住房，网上申请的人数却已接近100万人。虽然自住房年内只能解决几万人的住房问题，但却捆住了几十倍的人。这些人心里有预期、有盼头。”宋永飞如是说。
未来北京商品房将进入批量入市期，一位不愿透露项目的刚需项目总监告诉记者，如果自住型商品房持续入市，刚需项目会更难入市，部分项目已经调整销售节奏，加快入市。
