泛海建设2013年业绩较上年有所上升，但高负债率也为其带来一定风险
文｜《投资时报》记者 张玥
就在大盘低迷、交投清淡的当下，4月7日晚间，泛海建设发布公告称，以32.74亿元收购民生证券73%的股权。泛海建设2013年年报也显示，通过收购及投资，泛海建设将正式确立转型升级后的“地产+金融+战略投资”的发展模式，迈出“轻资产业务模式”第一步。
在房地产市场日趋复杂的背景下，泛海建设转型有其主动性，但负债率高企、毛利率下滑、主营业务盈利确定性低等因素，无疑给其发展增加了更多不可抗力，公司转型迫在眉睫。
偿债压力巨大
泛海建设于2014年3月28日公布的年度报告显示，截至2013年12月31日，泛海建设总资产为407.38亿元，归属于上市公司股东的净资产为92.36亿元，较上年增长8.54%；公司全年营业收入为59.38亿元，较上年增长33.57%。
尽管业绩向好，但《投资时报》记者发现，泛海建设的现金流非常紧张。年报显示，2013年泛海建设由经营活动产生的现金流量净额为-28亿元，比2012年的-17亿元下降了65.64%。此外，公司现金及现金等价物净增加额也为-67.95亿元。
经营活动产生的现金流为负，说明现金流出大于流入。对于处在扩张阶段的企业来讲，此状况并无不妥，但这非常考验公司的融资能力，融资跟不上，企业后续发展易出现问题。另一项数据显示，相比经营活动产生的资金流量净额65.64%的大幅下降，公司筹资活动产生的现金流量净额仅增长了4.56%，可以看出，公司的筹资数额已经跟不上经营的脚步。
与此一脉相承的是，泛海建设资产负债率高达76%，扣除预收账款后负债率为74%，净负债率218%，较年初分别上升5.0、4.0、58个百分点，在业内处于高水平。
2014年泛海建设将有32亿元债券到期，为其带来一定的偿债压力。中投证券认为，泛海建设高杠杆运作，长期负债压力较大。
鉴于今年市场环境的不乐观，房企高负债意味着不小的风险。目前来看，银行信贷政策依然严格，没有放松的迹象，众多企业不惜大幅降价跑量以换取现金流。尽管部分城市松绑限购呼声渐高，但目前来看，管理层似乎没有放松的迹象。高负债企业面临的压力越来越大。
毛利率下滑
在房地产企业毛利率普遍下滑的背景下，泛海建设也没能独善其身。
2013年，泛海建设房地产销售业务毛利率为57.6%，同比下降2.51个百分点。年报中统计的武汉、沪杭、广东三个地区中，只有武汉地区毛利率比上年同期增长1.98百分点，沪杭和广东地区分别下跌5.08和0.39个百分点。
虽然泛海建设2013年的毛利率在房地产行业内已属高水平，然而未来，随着融资和拿地成本的上升，整个房地产行业的毛利率和净利率将继续下跌已成共识。
《投资时报》记者统计发现，截至2014年3月30日，沪深两市已经有76家房企公布2013年年报，占142家房企的53.5%，其平均销售净利率为10.88%，同比下跌1个百分点。在香港市场，41家主营业务在内地而在港上市的典型房企公布2013年业绩，约占内地房企在港上市总数的60%，其平均销售净利率为36.08%，同比下滑近9个百分点。
兰德咨询总裁宋延庆表示，从2010年开始，房地产行业已进入盈利能力下降周期，行业平均利润率每年降幅都在1个百分点左右。“预计，2013年上市房企平均净利率在13%左右，全行业则为11%左右。”
盈利确定性低
2013年，泛海建设可售项目主要集中在武汉、杭州、深圳、青岛四地，在售产品类型涵盖住宅、公寓、商业、写字楼等多种业态。全年房地产项目累计实现结算收入为54.70亿元，同比增长34.96%。
而在2014年，泛海建设仍将大幅度扩张。公司计划新开工165万平方米，续建449万平方米，同比增长59%。
虽然，泛海建设试图占有大量一线核心城市资源，但不少地块存在拆迁问题，其中北京等一线城市拆迁改造速度存在不达预期的风险。这既使它具备发展的潜力，但也是其历史销售规模偏小的客观原因。
中信证券认为，目前来看，泛海建设利润表弹性很大，确定性低。2013年年底，泛海建设预收款规模偏小，业绩确定性不高。但如果北京、上海等项目能在2014年有进展，则公司地产业务会很有看头。泛海建设也表示，会力争在北京和上海拿到净地项目。
金融成其主营业务
在主营业务收入越发不确定的当下，泛海建设转型计划正式启动，这一开关就是泛海建设低价揽入民生证券。
4月7日晚间，泛海建设发布《关于民生证券股份有限公司股权转让协议》的公告。公告显示，“公司以人民币32.74亿元受让中国泛海、泛海能源持有的民生证券73%股权，”即本次收购估值为民生证券净资产的139%。此前，民生证券公告曾表示，“（此次）股权交易总金额不超过本公司净资产的50%”。
截至2013年年底，民生证券总资产为129.51亿元，净资产为32.63亿元，2013年度实现营业收入13.07亿元，利润总额1.5亿元，净利润1.02亿元。民生证券2013年在投行业务上的表现已经在券商中位居第二。
这次收购的价格也让业内人士颇为惊讶。北京一位私募基金经理就表示，纵观市场上的资产注入行为，置入资产高估值已经是常态，此次以低于其他券商同业的估值受让民生证券股权，可以看出，泛海大股东是铁了心要推动泛海建设转型了。
泛海建设年报也显示，通过收购及投资，泛海建设将正式确立转型升级后的“地产+金融+战略投资”的发展模式，迈出“轻资产业务模式”第一步。
随着宏观经济形势和房地产政策的变化，单一的住宅开发业务难以给企业提供稳定的业绩，反而还将承受更多的市场风险，从以住宅开发的重资产为主，逐渐向轻资产转型就成为不少房企的选择，而房地产与金融的结合未来也将成为大趋势。
房企进入金融领域无疑将拓宽其融资渠道，不过与万科入股徽商银行、恒大增持华夏银行不同的是，泛海建设收购民生证券并非是以金融服务地产为目的，而是打算将金融业务打造成与地产并重的业务。
泛海建设董事长韩晓生也表示，对于泛海建设而言，此次转型，金融将作为产业支撑，而不仅仅是融资通道。（完）
